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利回りがあまり期待できないといわれる、ハワイの不動産。それにもかかわらず、日本をはじめ世界中の富裕層から人気が高く、ハワイの不動産市場は流動性が高い状態が続いています。ハワイの物件はなぜこんなにも人気が高いのでしょうか。
今回は、現地で不動産業を営む、カイナハレハワイ不動産の三田社長にその秘密を伺いました。ハワイ不動産の投資を検討中の方にぜひ知ってほしい、ハワイ不動産の魅力についてリアルな情報をお届けします。

 

そもそもハワイ不動産の利回りはどれくらい?

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資産としての不動産購入を考える場合、考慮すべき要素のひとつに「利回り」があります。利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの利益があるかを数字で表したもの。ハワイのコンドミニアムでいえば、貸し出した場合に得られる賃料から経費を差し引き、購入価格で割った数字をパーセントで示したものです。利回りは高い方が好ましいですが、あくまでも不動産を選ぶポイントのひとつにすぎません。不動産の価格が下落するリスク、節税効果の有無など、総合的に判断して選ぶことが大切です。

現状では、ハワイの不動産は物件の価格上昇率に比べ、レンタルした際の賃料上昇率が緩やかです。そのため、レンタルの需要は高いものの利回りの率はあまり高くないとされています。具体的にはどれくらいの数字になるのでしょうか。

「一般的に、高額な物件ほど利回りは低いということになります。ハワイですと、経費などを差し引いた利回りが1.5~4%くらいですね。3%を超えたら利回りがいい物件だと思っています。」

やはり、ハワイの利回りは決して高いわけではなさそうです。では、ハワイの不動産はなぜ人気が衰えないのでしょうか。その答えは、リゾート地ハワイならではのユニークな環境にありました。

 

ポイント1. 不動産の価値が安定している

ハワイは世界有数のリゾート地であることから、世界中の富裕層から別荘を兼ねた投資先として人気が高く、安定した需要が続いています。その結果、不動産の価格自体も安定しており、価格が下落するリスクが少ないのだそうです。

「ハワイ不動産の人気が高い理由はいくつかありますが、やはり物件が古くなっても価値が下がらないというのが一番にありますね。1年だけみた利回りではあまり期待できないけれど、中長期的にみれば古くなっても物件の価値は下がらず、むしろ上がることが多い。そのため、資産価値を保つという意味ですごく魅力的なのです。
さらに物件の価格が上がっていくことで、毎年利回りも少しずつよくなっていきますからね。賃料が高くなってくれば、それだけ利回りも上がっていくわけです。」

また、ハワイ不動産を所有することで、世界基軸通貨である米ドルで資産を形成できるというメリットも。日本円と米ドルに資産を分散できるため、いざというときのリスクヘッジになります。

 

ポイント2. 物件を貸し出す場合の空室リスクが少ない

自分が物件を利用しない期間は、レンタルに出せば賃料が得られますが、その際に気になるのが「本当に貸し手が見つかるかどうか」ではないでしょうか。空室リスクについて、ハワイの現状を伺いました。

「ハワイでは、来訪者の数に比べるとホテルの部屋数が少ないのです。常に、需要の方が供給を上回っている状況にあるわけです。そういう意味では、ホテル以外のところで滞在するという需要が必ずあります。ホテルに泊まるようなお客さんが、部屋数が足りないのでコンドミニアムなどにバケーションレンタルとして泊まるわけです。ですからそれなりに空室リスクは少ないのです。
またハワイの住人たちの住宅も不足しているので、長期賃貸のテナントもつきやすいという状況があります。物件を買われる方が『自分が物件を利用する予定はなく、資産価値を保てればいい』という考えなら、長期賃貸のテナントをつけて収入で経費を賄って、という感じですね。このように短期賃貸と長期賃貸、どちらにも需要があるので比較的空室リスクが少ないといえます。」

現在ハワイでは、パークレーン・アラモアナ、ワイエア、アナハ、アエオといった高級新築コンドミニアムが次々に建てられています。しかし、それだけ増えても数字的にみるとまだ部屋数が足りない状況とのことでした。

アラモアナ・ビーチパークとパークレーン・アラモアナ(完成予想CG)

アラモアナ・ビーチパークとパークレーン・アラモアナ(完成予想CG)

 

ポイント3. 減価償却による節税が可能

国内に住む日本人がハワイの物件を買うことで得られる大きなメリットが、減価償却による節税です。

「ハワイの物件は、課税評価額の中で占める建物の価値が高いです。減価償却の対象となる建物部分の比率が高いと、それだけ償却における節税メリットが高いことを意味します。ハワイですと、建物の比率が80~90%というのが普通です。
さらに、日本の法律には耐用年数というものがあり、鉄筋コンクリートの物件ですと築47年を超えたものは9年で償却可能となっています。例えばハワイにて、築47年以上で建物部分の比率が90%ある物件を5,000万円の価格で買ったとなれば、4,500万円分を9年で償却できます。つまり、4,500万円を9年で割った500万円分の節税メリットを、9年間毎年受けられるのです。」

ハワイの法律では、どんなに古い物件でも購入時から27.5年で償却と一律で決まっているため、ハワイ在住の人には上記のような節税効果はありません。この節税メリットは、日本在住の人だけに適用される特典というわけです。
ただ、時期や内容は不明ですが、海外の不動産には国内の減価償却に関する法律を適用しないという動きもあるようです。

 

ポイント4. 海外リゾートでも自己利用しやすい環境

「それからもうひとつはですね、せっかく投資して不動産を持つのならハワイのように利用価値のあるところがいいだろうという理由があると思います。ご本人を含め、家族やお友達もハワイですと利用しやすいわけです。またハワイは安全で清潔、気候も空気もいい。生活環境が非常にいいというのも、側面的な理由になると思いますね。」

ハワイに別荘を持つことで、ちょっとした休みを使って気軽にリゾート地へ行けるのは大きな魅力です。また、ハワイは日本語が通じる場所も多いため、海外でありながら英語が苦手な人でも気軽に行けるというのも、嬉しいポイントといえるでしょう。
 

おわりに

不動産の価格が安定していて、貸し出した場合の空室リスクが少なく、自分たちの別荘としても利用しやすい。ほかの国や地域にはない特長を兼ね備えたハワイの不動産は、利回りがあまり期待できないことを差し引いてもそれ以上のメリットがあります。さらに減価償却による節税効果もあり、不動産投資を考えている人にとって非常に魅力的な投資先といえるでしょう。
現在、ハワイでは大規模な再開発が進んでおり、新築物件も次々に竣工中です。不動産投資をお考えの方はこの機会に、ハワイ不動産を選択肢に加えてみるのはいかがでしょうか。
 
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