みなさん、こんにちは。リゾートSTYLE編集部です。
今回ご紹介するのは、ホテルコンドミニアムとお金のはなし、購入後の維持経費についてです。これまでも、一戸建て別荘やリゾートマンション購入後の維持経費については、たびたび記事でご紹介させていただきました。別荘には、みなさまが生活される居住用物件にはない費用等が含まれていることもあり、特に多くの方に興味を持ってご覧いただいているようです。まだご覧になられていない方は「別荘購入後のランニングコストが気になるあなたへ！購入後の維持費について事前に知っておきたい3記事まとめ」も、是非あわせてご覧ください。
別荘を維持管理していくうえで、その内容や金額がわからないまま購入すると、結果として「こんなはずではなかった」ということにつながるケースもあります。みなさまに心から別荘ライフを楽しんでいただくためにも、維持管理費にはどのようなものが含まれているか、あらかじめクリアにしておきたいものです。
そこで今回は、新しいリゾートの形である「ホテルコンドミニアム」について、東急リゾートがこれまで販売してきた沖縄のホテルコンドミニアムをもとに、その維持費として何がかかるか、どんなことに使われる費用なのかをご紹介します。海外のホテルコンドミニアムやニセコのものなどはまた異なりますので、その点はご留意のうえご覧ください。
ホテルコンドミニアムにおける維持管理費の項目と内容
まずは、ホテルコンドミニアムの維持管理費の項目から見ていきましょう。代表的な費用は以下の4つです。
- 管理費
- ホテルコンドミニアム管理費
- 資産管理業務費
- 修繕積立金
一般的なリゾートマンションを所有した場合の維持管理費と似た部分もありますが、2、3の項目に関してはホテルコンドミニアム特有のもの。各客室をホテル運営するため、「ホテル運営会社」とこれらの運営状況を適切に監査する為「資産管理会社」が登場するためです。それぞれ詳しく見ていきましょう。
1. 管理費
「管理費」は、管理組合から業務を委託された管理会社に対して支払われるものです。これは、沖縄のホテルコンドミニアムが「オーナーによる管理組合を設立のうえ、管理業務の一部を管理会社に委託する」という形式になっているためです。委託された管理会社は、建物・土地の資産価値維持を目的として、総会支援や修繕の企画・実施、各設備の点検等を行います。また、後述する「2. ホテルコンドミニアム管理費」や「3. 資産管理業務費」の収納も代行してくれます。
2. ホテルコンドミニアム管理費
「ホテルコンドミニアム管理費」は、ホテル運営会社に支払う費用になります。ホテルコンドミニアムでは、ホテルとしての適切な運営を目的として、管理・運営を実施します。具体的な内容としては、ホテル運営の企画や敷地内植栽の維持管理、ホテル共用部分の清掃などですが一般的なマンションの場合と比べて、その内容のグレードや頻度が高くなっています。このホテルコンドミニアム管理費が維持管理費に含まれるおかげで、オーナー様は物件の掃除や庭の管理などにわずらわされることなく、リゾートライフを満喫いただけます。
3. 資産管理業務費
こちらは、オーナー様に支払われるペイバックの金額は適切か、資産としての価値が維持されるよう健全な運営が行われているか、を監視し報告する資産管理会社に対し、業務委託費という形で支払う部分です。物件によって異なりますが、3ヶ月ごと、あるいは半年ごとに、ペイバックや運営状況に関する調査報告が資産管理会社の所見と合わせて届きます。
このような資産管理会社がオーナー様とホテルの間に入ることで、大切な資産が適切に運用されているかを第三者の目から厳しくチェックしているのです。
4. 修繕積立金
こちらは、通常のマンションと同じように、土地・建物の維持保全のために前もって積み立てておく費用です。長期的な計画に基づいて行われる修繕や、不測の特別な修繕に備えて積み立てられます。この費用は、「管理費」とともに、委託先の管理会社が収納管理を実施してくれます。
具体的にはどの程度の金額がかかるの？
2013年4月～2019年3月の期間で東急リゾートが沖縄で販売を仲介してきたホテルコンドミニアムの場合、維持管理費の平均は4万円程度となっています。ただし、維持管理費は「各客室・土地の広さ」や「ホテル客室の総数」、「共用施設の規模」によって費用が増減しますのでご注意ください。一般的には同レベルのホテル規模の場合、ホテルの客室総数が少ないほど、共用施設の規模が大きいほど、1室あたりの維持管理費は大きくなります。みなさまの理想のリゾートライフと照らし合わせながら、よくご検討ください。
また物件を所有する場合、上記の維持管理費に加えて固定資産税が発生する点も留意しておきましょう。固定資産税とは、ホテルコンドミニアムのみならず、土地や建物を所有しているオーナー様すべてに課税される地方税です。具体的な金額は、通常のマンション等と同様に「土地面積」「築年数」「構造（木造・鉄筋コンクリート造など）」によって変動します。
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いかがでしたか？今回は、東急リゾートがこれまでお取り扱いしてきた物件データをもとに、ホテルコンドミニアムの維持管理費についてご紹介いたしました。理想のリゾートライフを実現させるため、みなさまがお支払いになる維持管理がどんなことに使われているのか、しっかり納得されてからご検討いただければと思います。
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