みなさん、こんにちは。リゾートSTYLE編集部です。
別荘を検討されている方なら誰もが気になる、不動産の購入とお金のはなし。前回の記事「ハワイエリアのホテルコンドミニアム購入とお金のはなし：ホテルコンドミニアム編」に続き、今回は「ホテルコンドミニアムの利回り編」をお届けします。
これまでご家族で何度も利用されていたハワイの物件「アラモアナホテルコンド」に興味を持たれ、年末年始の視察を経て購入に至った田中様（仮名）。物件を取得した月から、ホテルコンドミニアムとしての運営も早速開始されています。気になるペイバックがどの程度なのか、実際の収支はどうなっているのか、気になる方も多いのではないでしょうか？
前回に続き、今回も田中様の例をもとにペイバックやホテル運用に関する金額、費用や項目をまとめました。ハワイのホテルコンドミニアムにおける運用シミュレーション、ぜひご覧ください。
購入前に事前確認した収支状況
「アラモアナホテルコンド」のあるお部屋を気に入った田中様、東急リゾートの担当者から聞いた「具体的に検討しているなら、事前にその物件の収支を確認できる」というアドバイスに基づき、エージェントを経由して2018年の収支情報を取得、納得のうえ契約に進みました。まずは田中様が事前に確認した収支（2018年1月～2018年11月分）を見てみましょう。
＜田中様購入前：2018年1月～2018年11月までの運用実績＞
ホテルとして稼働した日数：268日（334日中）
オーナーやゲストが利用した日数：0日
最終収支：+9,325.66ドル
前オーナーは投資用で購入していたのでしょうか。ご自身での利用はなかったようです。稼働率は8割程度あり、11か月分の収支としては9,000ドル程度のプラスです。12月の収支は含まれていませんので、このお部屋なら、夏休みや年末年始合わせて2週間ほど利用する予定の田中様なら、維持管理費は賄えそうです。
次に、2018年11月分の運用実績をもとに、どういった収入、支出が出ているのか見てみましょう。
＜田中様購入前：2018年11月の運用実績＞
ホテル客室として稼働した日数：22日（30日中）
オーナーやゲストが利用した日数：0日
最終収支：+558.22ドル
収入合計：3,543.00ドル
＜内訳＞
・客室の賃料収入：2,700.00ドル
・税の控除額：358.00ドル
・駐車場の賃料収入：485.00ドル
支出合計：2,984.78ドル
＜内訳＞
・コンプファンド（*1）：48.63ドル
・ホテルサービス料金：354.30ドル
・火災保険料：15.00ドル
・管理運営費：1,594.35ドル
・リネン等備品費用：12.50ドル
・コンドミニアム管理費（翌月分を別途支払い）：960.00ドル
この月の最終的な収支は558.22ドルのプラスでした。詳細を見てみると、客室収入のほかに駐車場の賃料収入があるようです。支出に関しては管理運営費が大きな金額として計上されています。またコンプファンド（*1）等の見慣れない用語も出てきていますが詳細は後述します。
購入後、初月の収支状況
契約前にしっかり収支を確認してオーナーとなった田中様ですが、取得した2月はどうでしょうか？早速見ていきましょう。
＜田中様購入後：2019年2月の運用実績＞
ホテル客室として稼働した日数：24日（24日中※引渡し日が2019年2月5日のため）
オーナー様やゲストが利用した日数：0日
最終的な収支：-976.38ドル
収入合計額：4,128.27ドル
＜内訳＞
・貸し出しによる賃料収入：3,643.27ドル
・駐車場の賃料収入：485.00ドル
支出合計額：5,104.65ドル
＜内訳＞
・コンプファンド：41.68ドル
・ホテルサービス料金：412.81ドル
・イニシエーション料金（*2）：400.00ドル
・火災保険料：12.86ドル
・源泉徴収（*3）：1,408.84ドル
・管理運営費：1,857.75ドル
・リネン等備品費用：10.71ドル
・コンドミニアム管理費（翌月分を別途支払い）：960.00ドル
取得した2019年2月の収支は976.38ドルのマイナスになりました。稼働としては順調だったのですが、取得初月のみに必要な「イニシエーション料金」、また田中さんはハワイ州の納税者番号取得が間に合わなかったため、「源泉徴収」として賃料収入の約30％を支払う必要がありました。ただし、「イニシエーション料金」は次月以降は不要になり、納税者番号が取得できればこの「源泉徴収」もストップになります。
＜費用項目の意味＞
（1） 「コンプファンド」とは、オーナー様利用時のための積立です。アラモアナホテルコンドの場合、3日/月までオーナー利用の場合、利用料が無料になります。
（2）「イニシエーション料金」は、ホテル客室として運営できるよう、設備交換等を行うための費用です。アラモアナホテルコンドの場合、ホテルコンドミニアム取得の月のみ必要です。
（3）「源泉徴収」は、ハワイ州の納税者番号未取得の場合、毎月収入の30％の金額で発生します。そのため、納税者番号取得した後は毎月の徴収はありません。また確定申告時に過払いであれば、還付を受けられます。
（4）アラモアナホテルコンドの場合、管理運営費はその月の収入に対して50％となります。
◆ ◆ ◆
いかがでしたでしょうか？今回は、アラモアナホテルコンドの運用収支についてお話しました。オーナー利用のない月を例としましたが、オーナーが利用する日はホテル客室として提供できないため、当然収支も増減しますのでご注意ください。
ホテルコンドミニアムは「別荘として利用でき、使わない時期は運用できる」という特徴を持つ物件です。田中様のように別荘として使う時期が短期間の場合、それ以外の期間をリゾートホテルとして運用できるので「資産をただ寝かせておくのはもったいない」と考える人にはぴったりといえるでしょう。客室運営はホテル側が行うため、運用の手間がなく、自分の別荘としても清潔に維持されるのはうれしいポイントですね。
東急リゾートでは、アラモアナホテルコンドはもちろん、ハワイのホテルコンドミニアムを多数取り扱っております。ご興味をお持ちの方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。
