みなさん、こんにちは。リゾートSTYLE編集部です。
別荘を検討されている方なら誰もが気になる、不動産の購入とお金のはなし。さて今回の舞台は、人気のリゾート地、ハワイエリアのホテルコンドミニアムです。
ホテルコンドミニアムは、別荘を所有しつつも管理維持の手間が少なく、滞在中はホテルランクのサービスが受けられるという、コンドミニアムとホテルの魅力を兼ね備えた物件です。初日からアクティブに過ごしたい方や、快適なステイを楽しみたい方に特におすすめしたいですね。実際、ハワイにもたくさんのホテルコンドミニアムがあります。
そんなハワイのホテルコンドミニアムの購入を検討されている方のため、田中様（仮名）ご夫婦のケースを例に、実際の物件購入をシミュレーションしてみましょう。
【今回のご希望について】
＜背景＞
夏休みや年末年始には家族でハワイ旅行を楽しむ田中様は、なかなかホテルの予約が取れず、宿泊料も高額なのが気になるポイントでした。そんななか、ハワイのホテルのなかには購入できる物件もあると知った田中様。東急リゾートのHPをご覧になり、お問い合わせいただきました。
＜ご希望内容＞
田中様は、大好きなハワイをもっと気軽に楽しみたいと、これまで何度も利用されているアラモアナホテルコンドが気になるご様子です。
また、このたび初めて別荘の購入を検討されている田中様。「別荘を所有するにあたり、維持費がどの程度かかるか」という点を懸念されていました。別荘のご利用頻度をうかがったところ、「主な利用期間は、8月中の1週間と年末年始の1週間を予定している」とのこと。年間でわずか2週間程度なら物件をホテル運用にまわせる期間が長く、その収入を維持費に充当できる可能性が高いことをご説明したところ、安心されたご様子でした。
物件は、田中様のご希望に沿うホテルコンドミニアムをいくつかご紹介いたしました。それらを比較検討された結果、やはり自分がよく知る「アラモアナホテルコンド」なら安心して楽しめるとおっしゃり、物件の契約に進まれました。
【アラモアナホテルコンド】
総戸数1,152戸という規模を誇るアラモアナホテルコンド。2005年の大規模な全面リフォームを経て、現在のホテルコンドミニアムの姿に生まれ変わりました。目の前はビーチ、隣りはハワイ最大のショッピングモール「アラモアナセンター」という抜群の立地が人気で、ワイキキへもタクシーでわずか4分程度。24時間営業のドン・キホーテや、あらゆる日用品が揃うウォルマートも徒歩圏内にあるので、とても便利です。その利便性の良さからホテル客室の稼働率も高く、オーナー自身の利用はもちろん、投資という観点からも人気の高い物件となっています。
【物件概要】
建築年：1970年
階数：36階建
総戸数：1,152戸
間取り：スタジオ～3ベッドルーム
共用施設：プール、ジム、サウナ、マッサージルーム、コンシェルジュ・デスク、ビジネスセンター、会議室、ショップ、コインランドリーなど
【購入時に必要な費用について】
ホテルコンドミニアムを購入する場合に必要な費用の項目は、「ハワイの別荘購入とお金のはなし：コンドミニアム編」で紹介している、コンドミニアムを購入する場合と同じです。今回の「アラモアナホテルコンド」の場合は以下の内容になりました。
物件価格：210,000ドル
購入総額：214,984.75ドル
①売り主宛て費用：212,215.88ドル
＜内訳＞
・物件代金：210,000ドル
・管理費等精算金：828.49ドル
・固定資産税精算金：1387.39ドル
②インスペクション（物件検査）費用：319.70ドル
③エスクロー手数料：646.60ドル
④不動産の登記および名義に関する費用：496ドル
＜内訳＞
・登記料：86ドル
・不動産名義保険料：410ドル
⑤その他、物件管理会社への費用：1,306.57ドル
＜内訳＞
・管理費（3月分）：966.57ドル
・コンドミニアムの名義書き換え料：340ドル
※引渡し日が2019年2月5日の場合を想定
＜ご注意ください＞
（1）上記清算金は日割り計算のため、引渡し日が変更になりますと精算金額も変更となります。
（2）物件を賃貸に出して賃料を得るので、米国の課税対象となります。そのため納税番号の取得が別途必要です。米国の弁護士か会計士に依頼して取得することになります。（有料。金額は依頼先によって異なる）
（3）物件代金、売主が前払いしている「コンドミニアム管理費」、「固定資産税」等の費用を引渡し日の日割りで精算します。また日本の「登記費用」に代わる「不動産名義保険費用」、物件状況の調査費用である「インスペクション費用」を支払います。
（4）ハワイでは、上記費用はすべて「エスクロー」という不動産売買専用の信託口座を介して支払います。そのため「エスクロー手数料」が発生します。
（5）ハワイでは、売り手と買い手がそれぞれ不動産エージェントを代理人に立てて交渉を進めます。このエージェントの仲介手数料は売り手が負担しますので、買い手側には仲介手数料が発生しません。
これらの費用はすべて「エスクロー」という、不動産売買専用の信託口座を介して支払います。そのため「エスクロー手数料」が発生します。一方、ハワイで不動産を購入する際はエージェントへの仲介手数料が不要です。
ホテルコンドミニアムとコンドミニアムで異なる費用の項目と時期
物件の引き渡しまでに必要な費用は、コンドミニアムと同じです。しかしホテルコンドミニアムに関しては、物件の引き渡し後に発生する費用もあります。今回の「アラモアナホテルコンド」の場合は以下のような項目になります。
・ホテル運用管理費 ：賃料収入×約50％
・イニシエーション費 ：400ドル
「ホテル運用管理費」は、ホテル客室としてどのくらい稼働したかによって異なります。アラモアナホテルコンドの場合は、客室の賃料収入に対して50％と設定しています。
「イニシエーション費は」、ホテル客室として運用可能なように設備交換等を行うための費用として、引渡しを受けた月に発生します。これらの項目はコンドミニアムの場合と異なりますのでご注意ください。
◆ ◆ ◆
いかがでしたか？
ホテルコンドミニアムを購入する際は、物件代金に加えて、その1～1.2％程度にあたる諸経費が必要です。その点を念頭に置いておくと、実際に購入するときの費用がイメージしやすくなります。物件購入のシミュレーションにぜひお役立てください。
さて、次回は「ハワイの別荘購入とお金のはなし：ホテルコンドミニアムの利回り編」として、アラモアナホテルコンドを購入された田中様のその後に焦点を当ててご紹介します。ホテル運用した賃料収入、管理費の金額や支払時期など、気になる情報を具体的な数字とともにお伝えしていきますので、ぜひこちらもチェックしてくださいね。
東急リゾートでは、他にもおすすめ物件をご紹介しております。ハワイエリアのホテルコンドミニアムも多数ございますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
