別荘は欲しいけど維持費が気になる方へ、物件選びのポイントと注意点をご紹介します。

皆さんこんにちは、別荘コンシェルジュの村瀬です。
今年の夏は非常に暑く、特に避暑地の別荘をご検討中の方は、いよいよ本格的に別荘探しに踏み出そう、とお考えの方も多いのではないでしょうか。

さて、今回の記事は別荘購入時に気になる維持費についてです。
ご検討される方の中には初期費用よりむしろ維持費を抑えたいという方もいらっしゃいます。
そんな方に、維持費を考慮した物件選びのポイントと、注意点をご紹介します。

一戸建てやマンションを所有すると必要になる維持費とは

一戸建てやマンションで、一般的にかかる維持費の内容としては、
・別荘（地）管理費
・マンション管理費・修繕積立金

税金として、
・固定資産税・都市計画税
・住民税

といったものがあります。
それぞれの内容や用途については「別荘の維持費・管理費は何がかかる？快適な別荘ライフのために！知っておきたい購入後のはなし」にてご説明しておりますので、こちらもご覧ください

これらに加えて、建物の修繕や敷地の植栽などメンテナンス費用も維持費に含まれるでしょう。
このように、別荘を所有すると様々な費用がかかることになります。

維持費を軽減したいなら、まずは具体的な利用のイメージを固めましょう

維持費について考えるためには、まずはご自身の理想のリゾートライフに必要な物はなにか、不要なものはなにかを把握して、取捨選択が出来るようになるのが近道です。
例えば、どのくらいの頻度で別荘を利用できるのか、何人くらいで利用することになるのか、その別荘で何をして過ごしたいのか、といった利用のイメージを具体的にすることで維持費に関わるポイントが見えてきます。

ここからは、具体的な物件選びのポイントと、注意点をご紹介していきます。

一戸建ての場合

一戸建ての場合は、別荘管理費と税金についてが検討要素と言えるでしょう。

別荘管理費は管理体制のある別荘地の場合に発生する費用です。
例えば、頻繁に利用してご自身でメンテナンスも行おうと思っている方や、お知り合いや親族の方の別荘を利用してきており、何に気を付けなければならないか理解されている場合でしたら、管理費が発生しない場所を検討するという選択肢があります。

次に税金についてです。
固定資産税・都市計画税の費用の根拠となる固定資産税評価額は、以下のように定められています。

土地部分に関して
宅地・農地等地目別に売買実例価額等を基礎として、評価額を算定
・宅地については、地価公示価格等の7割を目途に評価

また、地価公示価格とは、選定した標準地に対し、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1回、基準日の1月1日時点における正常な価格（土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。）を判定するもので、一般の土地取引に指標を提供するとともに、公共事業用地の取得価格の算定規準とされています

建物部分について
再建築価格及び経年減点補正率等に応じて、評価額を算定
・再建築価格＝評価対象家屋と同一の家屋を、評価時点においてその場所に新築する場合に必要とされる建築費
・経年減点補正率＝家屋の建築後の年数の経過に応じて生じる減価を基礎として定めた率

※出典：総務省ホームページ（https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html）
※出典：総務省統計局ホームページ（https://www.stat.go.jp/library/faq/faq17/faq17c02.html）

簡単にこの固定資産評価額がどのように増減するかをご説明すると、以下のようになります。
土地に関しては、そのエリアごとに、どのくらいの価格で近年取引されているかを基準とした単価があり、その単価と面積に応じて固定資産評価額が増減します。
建物に関しては、その建物の構造（RC造、木造など）を元に、その時点で同じ建築を新築する場合の建築コストから単価を決め、その単価と広さ、実際に建築してから何年経過したかによって固定資産評価額が増減します。

そのため、土地ならばそもそも取引価格が低いエリアを選ぶ、同じエリアのなかでは土地面積がより狭い土地を選べば、固定資産評価額は低くなり、固定資産税・都市計画税を抑えることができます。
建物の場合はまずRC造より木造の方が建築コストは低いとみなされます。同じ構造であれば建物が小さい方が、またより年数が経過しているものの方が固定資産評価額は下がるため、このようなものを選んだ方が、固定資産税・都市計画税は抑えられます。

しかし重要なのは、皆さんがその物件で理想のリゾートライフを実現することができるのか、という点です。

例えば土地選びの際、より評価額の低いエリアを選ぶと、交通の便が悪くなったり買い物にも不便になることもあります。
繁華な場所からはなるべく離れて静かな暮らしを楽しみたいという方であればそれでも良いでしょうが、別荘暮らしでもある程度の利便性は保ちたいと考えている方にとっては、実際の生活が始まった後に「こんなはずではなかった」と感じられるかもしれません。

また、夫婦二人だけでの利用、主にガーデニングを楽しみたい、という方なら、建物の方はLDKと主寝室だけのコンパクトな物でもよいかもしれません。
しかし、お庭の広さにはこだわりたいですよね。
ご友人たちと連れあって、ゴルフの拠点として使いたい、という方なら、お庭は広くなくてもよさそうですが、友人が宿泊するための部屋やゴルフ用品をおいておくスペースや寝室も欲しいので、建物はある程度の大きさが必要になりそうです。

このように、具体的な利用のイメージに沿って考えることで、ご自身の理想のリゾートライフの実現に近づけながら、維持費の負担を軽減するポイントを見つけることができるのではないでしょうか。

マンションの場合

マンションで維持費を抑えるなら、マンション管理費・修繕積立金に注目しましょう。
これらは主に共用施設（部分）の維持費に対する負担となるので、共用施設（部分）の規模と、負担する割合が維持費を軽減するポイントです。

共用施設が多いほど負担も増えるので、例えば別荘では広々とした大浴場で温泉を楽しめればいい、プールやジムは利用しないという方であれば温泉大浴場だけがある物件を探す、といった選択肢が出てきます。

負担割合については、戸数が多いほど下がりますので、検討する際にどれくらいの規模の物件なのかを意識するのもおすすめです。
マンションの屋根や外壁といった箇所の維持費も持ち分割合に基づいた負担になりますので、建物の外壁や屋根の面積が広くならないシンプルな構造の方が維持費を抑えやすいものになります。

築年数が浅くない物件を選ぶ際の注意点

最後は一戸建てとマンションに共通する内容になりますが、税金にだけ注目すれば、築年数が浅くない物件を選ぶ、という方法もあります。

しかしそういった物件は、給湯器や寒冷なエリアであれば凍結防止の設備などの交換や、一戸建てであれば、足場を組む工事が必要になる屋根や外壁の修繕といった費用がすぐに必要になるケースも増えます。

また、昭和56年5月以前に建築確認を実施した建物はいわゆる「旧耐震基準」と呼ばれ、震度6強～7程度の揺れでも耐えうるとされる現在と建築に対する基準が異なります。
もし耐震性や利用に問題があり、修繕に大きな金額が必要ということになればかえって維持費が高くついてしまうでしょう。火災保険に含まれる「地震保険」は建物の耐震等級によって増減し、旧耐震基準では割高になります。

こういった場合を想定すると、リフォーム済みの中古物件を購入するという方法もおすすめです。建物面積の増減を伴わないリフォームなら、固定資産税評価額とは基本的に関係がないためです。