ハワイで購入した物件をもっぱら自分の別荘として使用するのであれば、自分の好み最優先で物件を選んでも問題ありません。一方で、物件を貸し出して家賃収入を得ることを検討しているのであれば「レンタルに適した物件」を念頭に置いて選ぶ必要があります。
今回は、物件購入からレンタル事情まで知り尽くしたカイナハレハワイ不動産の三田社長に「レンタルを成功させる物件の選び方」を伺いました。貸し出し物件の稼働率にぐっと差が付く情報をお届けします！
貸し出せる日数は建物ごとに異なる
「実は、ハワイのコンドミニアムは建物ごとに貸し出せる期間が決まっています。1回の利用期間が30日未満でもOKな物件もあれば、180日以上でないと貸し出してはいけない、と決められている物件もあるのです。」
つまり、どの物件を選ぶかで貸し出すスタイルが変わってくるというわけですね。ホテルのように短期間で貸し出すことを考えている場合、どのような物件を選ぶべきなのでしょうか。
「基本的に、30日未満で貸し出せるのはホテルオペレーションを導入している物件ですね。ホテル運営会社が各部屋のオーナーさんから物件を預かり、ホテルとして運営するシステムです。有名なザ・リッツ・カールトン・ホテルやトランプタワーといった高級ホテルも同じシステムで、オーナーさんがそれぞれ購入した部屋をホテルが預かって貸し出しているわけです。一見すると普通のコンドミニアムであっても、ホテルオペレーションを導入している物件もあります。
一方で、それ以外のコンドミニアムにはそれぞれ独自のハウスルールと呼ばれる規定があり、最低貸出期間が定められています。30日や90日、180日とその期間はコンドミニアムによって違っており、その日数未満での貸し出しは禁止されています。その理由には、コンドミニアムの住人が人の出入りが激しいことを好まないからという背景があります。」
最低貸出期間のメリットとデメリット
最低貸出期間の縛りがある物件とない物件なら、単純にない方が良いように思えます。では、実際はどちらの方が人気なのでしょうか。
「これは、オーナーさんが物件をどれだけご自分で利用されるかによります。最低貸出期間30日以上の物件では間にどうしても30日未満の空きができてしまうので、稼働率は少々落ちてしまいます。これはマイナスポイントですね。
しかし、何度もハワイに訪れるオーナーさんなら、15日や20日などの空室期間を使って自由に宿泊できるので便利です。この場合は、かえって30日以上という縛りがあった方がご自分で利用しやすいかもしれません。」
また、ハワイでホテルオペレーションを導入している物件は少ないのだそう。最低貸出期間が設定されている物件の方が圧倒的に多いため、ロケーションや価格などの選択肢が多いというメリットがあります。さらに、ホテルオペレーション料がかからないのも嬉しいポイントですね。
押さえておきたいハワイのレンタルニーズ
ハワイに訪れる観光客は、どのような部屋を求めているのでしょうか。これもコンドミニアムを貸し出すうえで、ぜひとも押さえておきたいポイントです。具体的なニーズを三田様に伺いました。
「やはり人気のロケーションはワイキキ中心部ですね。景観も重要で、オーシャンビューの部屋はもちろん、ハワイならではのダイヤモンドヘッドが見える部屋も人気があります。階数が高いほどビューが開けますので、高層階の部屋ほど人気が高く、部屋の値段も高くなります。
室内では、無線LANが付いているか、お風呂にバスタブがあるか、シャワーはハンドシャワータイプかなどがチェックポイントですね。利用者が日本人の場合、温水洗浄便座の有無を気にされる方もいます。アメリカではどんな高級ホテルでも温水洗浄便座はまず付いておりませんので、オーナーさんが物件購入後に設置する必要があります。
また最近は観光中にレンタカーを利用される方が増えていますので、駐車場付きの物件の方が貸しやすいですね。オーナーさんがご自分で利用される際にも便利です。」
レンタルの稼働率を左右する2大要素
ハワイの数ある物件の中で、観光客に選ばれる部屋にするにはどのような点を意識すればいいのでしょうか？
「観光客の皆さんが何を重視して部屋を決定するかというと、値段と部屋の写真です。この2つが非常に重要です。値段はやはりお手頃な方が人気ですので、部屋数が多くて値段が高い物件よりも、スタジオタイプ（ワンルーム）や1ベッドルームで安く借りられる方が人気があります。
併せて、部屋の中の状態が綺麗かという点もよく見られています。コンドミニアムではオーナーが内装を自由に変えられますので、借り手の視点を意識して決められると良いのではないでしょうか。なお、ホテルオペレーションの物件では内装に基準があり、”このような内装にしてください”という指定がある場合もあります。」
おわりに
貸し出すことを想定したコンドミニアムの選び方、いかがでしたか？レンタルが成功するかどうかは、物件の選び方でほぼ決まります。自分のレンタルプランに合った物件をぜひ見つけてくださいね。
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