2020年3月27日 
2021年9月13日 
みなさんこんにちは。リゾートSTYLE編集部です。
今回の【ホテルコンドミニアムとは】シリーズのテーマは、沖縄のホテルコンドミニアムにおける「管理運営の仕組み」です。ホテルコンドミニアムはオーナーの管理維持の負担が少ないことが魅力のリゾート物件。なかでも東急リゾートがこれまで沖縄で販売してきたホテルコンドミニアムの管理運営は、3つの会社がオーナーの資産をしっかりと守るシステムとなっており、物件を購入されたみなさまから高い評価をいただいています。
その秘密はどこにあるのか、そしてこの仕組みにはどんなメリットがあるのか。今回は、そんな管理運営にスポットを当ててご紹介します。沖縄の物件やホテルコンドミニアムに興味をお持ちの方は、ぜひご覧ください。
3つの会社からなる沖縄ホテルコンドミニアムの仕組み
ホテルコンドミニアムは「ホテル客室をオーナーが購入・所有し、自分たちが利用しない期間はホテルとして運用できる」という物件です。運営によって得られた客室賃料からオーナーにペイバックが支払われるため、管理運営の良し悪しは物件の評価にも大きな影響を及ぼします。ホテルコンドミニアムの購入を検討されているなら、前もって管理運営の仕組みを把握しておくと安心です。
これまで東急リゾートが分譲してきた沖縄のホテルコンドミニアムは「ホテル運営会社」「管理会社」「資産管理会社」の3社が、その運営・管理に取り組んでいます。各会社がそれぞれ異なる役割を請け負うことで、オーナーにとって「安心感が高く、手間がかからない」という運営を実現し、同時に資産価値の維持というメリットも、もたらしてくれます。
以下では、3つの会社の役割についてもう少し詳しくご紹介しましょう。
1. ホテル運営会社の役割
ホテルとしての利益を最大化するために、運営計画の立案、企画、実際のホテル業務を行います。加えてホテルコンドミニアムの場合は、各オーナーに向けて計画の告知や運営実績の報告といった業務も行っています。
このような「運営はホテル運営に特化した会社に任せる」という方法は、国内外の有名ホテルコンドミニアムでも多く採用されているシステムです。
2. 管理会社の役割
ホテルの建物、設備、敷地の維持管理を行います。共用部の清掃、設備点検などを請け負っており、宿泊客やオーナーがいつでも快適に利用できるように、そして資産としての価値を維持できるようにするのが役割です。分譲マンションと同様、オーナーのみなさまで管理組合を設立したうえで業務委託契約を結びます。
3. 資産管理会社の役割
沖縄のホテルコンドミニアムにおけるユニークな仕組みのひとつが、資産管理会社の存在です。その役割は、主に「ペイバックシステムの監視業務」になります。
資産管理会社は、ホテル運営会社が行う運営状況の報告やペイバックの金額等を、各種資料、報告書、客室の稼働状況などと照らし合わせながら整合性を確認し、オーナーへ報告します。加えて、各オーナーへのペイバック金額について配分が正しく行われているかも確認します。第三者の立場からオーナーの資産を守り、適正に運用・管理されているか監視する存在。それが資産管理会社の役割なのです。
このように、利益の最大化に努める「ホテル運営会社」、快適なホテル環境を守り維持する「管理会社」、運営会社を監視しオーナーの資産を守る「資産管理会社」という3つの会社が共同で運営管理しているのが、沖縄のホテルコンドミニアムの特長です。
仕組みが生み出すメリット
3つの会社によって運営が支えられている沖縄のホテルコンドミニアム。続いては、この仕組みによってもたらされるメリットについて解説しましょう。
1. 運営状況が把握できる
ホテル運営会社からは運営の計画、その根拠、実績の分析等が報告されますので、オーナーは所有物件を運用する手間が省けるだけなく、どんな運営方針なのか、その結果は具体的にどうだったのか、今後どうしていくのかを確認できます。また、その結果をふまえて「内容に納得できるので運用を続ける」「内容に納得ができないので売却を検討する」「当初の想定より収益が出ているので、売却して利益を狙う」等の判断もしやすくなります。
2. 安心してペイバックが受け取れる
「利益がどのように配分されてどれくらいペイバックが受け取れるか」という点についても、オーナーから管理費を受け取り、オーナーの利益のために働く資産管理会社が責任を持って監視してくれるため、安心して任せられます。
またホテル運営会社が利益最大化のために運営の役割を担うので、オーナーの心理的な負担も軽くなります。ホテルコンドミニアムは、利益をホテル側と分け合うために利回りは決して高くないものの、所有する間の手間がほとんどありません。自分たちが物件を運営する責務から解放されるという点も、オーナー側にとって大きな魅力といえるでしょう。
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いかがでしたか？今回は、沖縄のホテルコンドミニアムの仕組みと、その仕組みが生み出すメリットについてご紹介させていただきました。
ホテルコンドミニアムはホテル運営会社と資産管理会社が存在するため、その分コストも発生します。実際にどのようなコストが必要か、気になる方は「【ホテルコンドミニアムとは？】沖縄のホテルコンドミニアムを購入する際に知っておきたい、維持費・管理費とその目的をご紹介します」をぜひご覧ください。
なお、今回ご紹介した仕組みは東急リゾートがこれまで販売してきた物件についてとなっています。沖縄の全てのホテルコンドミニアムが同じというわけではありませんのでご注意ください。
みなさまが納得できる仕組みの商品かどうかは、物件ごとにしっかりご確認のうえ、検討されることおすすめいたします。
東急リゾートでは、沖縄でホテルコンドミニアムの新規販売、仲介売買を行っています。ご興味のある方は、お気軽にお声がけください。
