お役立ち情報

みなさん、こんにちは。
東急リゾート、別荘コンシェルジュ担当の吉岡です。

今回は「建ぺい率」「容積率」について取り上げたいと思います。不動産の公正競争規約では土地の取引で、造成工事などがなされていない現状有姿分譲以外の場合には表示が義務付けられており、東急リゾートのホームページでも土地の物件概要欄に記載がされています。
一戸建て別荘の建築をご検討されている方にはその土地でどのくらいの大きさの建物が建てられるかの基準になるのでご検討において大切な要素の一つと言えます。

【建ぺい率とは?容積率とは?】

建ぺい率・・・敷地面積に対する建築面積の割合。建築面積とは建物を真上から見た時の面積(水平投影面積)のことです。一戸建て別荘の場合、2階部分が1階部分より広いということは少ないので、大半の場合1階部分の面積が建築面積となります。敷地面積が同じ土地を比べる場合、建ぺい率が高い物件は広い家を建てることができます。一方で建ぺい率が低いと敷地内に空地が設けられるため通風や採光が確保でき、より良い住環境を保つことができます。また、火事の延焼も防ぐことができます。指定された角地に建築する場合や防火地域で耐火建築物をたてるなど、立地条件によっては建ぺい率が緩和されることがあります。
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容積率・・・敷地面積に対する延床面積の割合。建ぺい率が広さの基準であることに対して容積率は建物の規模の基準です。延床面積の一定の割合より小さな地下や車庫の面積は容積率の計算上含まれなかったり、一方で前面道路の幅によって容積率は制限がより厳しくなることもあります。そのため、実際に延床面積の上限を計算する際は、上記のような細かなルールを確認しながら行うことが必要です。
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建ぺい率・容積率は都市計画区域内の決められた用途地域で都市計画法によって定められています。
ですが、リゾートエリアの場合、市や町が独自に条例で定めている場合や、別荘地ごとに管理規約で自主規制を定めている場合もあります。
例えばリゾート地の代表格ともいえる軽井沢町では「自然保護対策要綱」で建物の建ぺい率や容積率、階数の制限を規定しています。そのため、都市計画法上では建ぺい率30%、容積率50%のエリアでも上記の要綱によって、建ぺい率20%、容積率20%とさらに厳しくなっています。

ただ、リゾートエリアにおいては一般的な住宅地と比べ、区画が元々広く作られている場合が多い為、大きな建物を建築されるようなケースで無い限りはそこまで気にする必要は無いかもしれません。
ただし、土地の傾斜などにより建物が建てられる有効面積については注意が必要な場合がございます。
これらの制限があるからこそ、空き地が増えることで自然を守ることができ、また建物間の間隔が広くなるのでより閑静な雰囲気を保つことができます。

【建ぺい率・容積率を使って建築面積・延べ床面積の上限を求める方法】

例えば500㎡の敷地面積で建ぺい率40%、容積率60%の制限がある土地の場合、建築面積・延床面積の上限は以下のように計算されます。

<建ぺい率40%の場合>
500㎡(敷地面積)×40%=200㎡(建築面積の上限)
<容積率60%の場合>
500㎡(敷地面積)×60%=300㎡(延床面積の上限)スライド3

このように建築面積と延べ床面積の上限を計算することでその土地でどれくらいの大きさの建物を建てることができるのかを把握することができます。

 

いかがでしたか?

今回ご紹介した建ぺい率・容積率は「その土地でどれくらいの大きさの建物を建てることができるか」の上限の目安となりますが、実際にはその他の規制などでご希望の別が建築出来ない場合もございますので、具体的なご相談などございましたらお気軽に別荘コンシェルジュまでお問い合わせください。

今後もよくある質問やぜひ知ってほしい不動産用語をご説明していくので、「この言葉を解説してほしい」「この不動産用語がよくわからない」などのご希望があれば下記のフォームよりお気軽にお問い合わせください。

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