2015年10月9日 
2015年10月14日 みなさん、こんにちは。
東急リゾート別荘コンシェルジュ担当の吉岡です。
今回は所有権、借地権といった土地の権利形態について取り上げたいと思います。
不動産の取引には自ら土地を所有する権利や所有者から借りる権利が発生します。
この「所有する権利」や「借りる権利」など、契約によってどのような権利が発生するかを表したものが「権利形態」です。
物件によって権利形態は選べるものではありませんが、これから物件を探していただく際のひとつの参考になれば幸いです。
【所有権とは？】
東急リゾートで取り扱っている土地の大半は「所有権」という権利形態です。「所有権」とは、法令の制限内において自由にその所有物の使用、収益及びその処分が出来る権利の事です。（民法206条より）
ただし、「所有」するため、固定資産税などの支払いが必要になります。
【借地権とは？】
借地権とは土地の所有者から建物所有を目的として土地を借りる権利(賃借権)です。借りる権利なので、初期費用は所有権よりも安くなりますし、固定資産税などの税金も発生しません。ただ、ランニングコストとしては、所有者に支払う地代（賃料）が必要になります。
また、賃借権は「債権」なので、譲渡したり転貸するには地主(賃貸人)の承諾が必要です。
借地権には様々な種類がありますが、今回は別荘の取引でよく見られる借地法(旧法)・借地借家法(新法)の借地権と定期借地権について解説いたします。
＊1992年(平成4年)8月1日に施行された「借地借家法（新法）」以前と以後の借地契約では存続期間や更新期限が異なります。
・旧借地権・・・新法施行以前(平成4年7月31日まで)の借地契約は「借地法(旧法)」が継続して適用されます。存続期間は土地・戸建(非堅固な建物・木造など)は20年、マンションなど(堅固な建物・コンクリート造やブロック造・石造・レンガ造など)は30年と定められており、期間満了後は更新が可能です。更新後の存続期間は最初の更新時、2回目の更新時ともに非堅固な建物で20年、堅固な建物で30年となっています。
弊社では、東急リゾートタウン蓼科でこの旧借地権に基づいた契約がなされています。
＊旧法による借地権で「期間の定めがない」ときには法定期間が適用され、堅固建物は60年、非堅固建物は30年となります。期間の定めがなければ無期限というわけではありません。
・(普通)借地権・・・新法施行後の借地契約で発生する権利です。存続期間は建物の種類に関わらず一律30年となっています。旧借地権と同様、更新が可能です。また、最初の更新時の存続期間は新法による契約の更新では、1回目が20年、2回目以降が10年となります。いずれの場合も当事者間でこれより長い期間を定めることは自由です。後に出てくる「定期借地権」との違いを判りやすくするために「普通借地権」と呼ばれることもあります。
・定期借地権・・・新法施行時に新しくできた借地権の種類です。最低存続期間が50年以上の「一般定期借地権」、30年以上の「建物譲渡特約付借地権」、10年から20年以下の「事業用借地権」があります。前段2つの権利形態と異なり期間満了後の更新ができません。弊社では、リゾートマンションや、会員制リゾートホテル（東急ハーヴェストクラブ）の一部でこの権利形態のものがあります。
いかがでしたか？
所有権と借地権の主な違いについて、ご理解いただけましたでしょうか。
今後もよくある質問やぜひ知ってほしい不動産用語をご説明していくので、「この言葉を解説してほしい」「この不動産用語がよくわからない」などのご希望があれば東急リゾート、別荘コンシェルジュまでお気軽にお問い合わせください。
