マレーシア不動産購入の際に気をつけたい注意点・ルールとは？

みなさんこんにちは。
リゾートSTYLE編集部です。

海外の不動産購入には「外貨建てで資産形成できる」「海外のリゾートライフを楽しめる」など、国内不動産とは一味違った魅力がたくさんあります。とはいえ、海外という点でハードルの高さを感じてしまうのも無理はありません。「不動産」という、売主・買主・仲介業者が立ち入る交渉事の世界であればなおのことです。お国が違えば法律やルールも異なりますから、後々「こんなはずじゃなかった！」とならないよう、この機会に不動産購入における注意点やルールをチェックしておきましょう。

今回ご紹介するのは、東南アジアの国・マレーシアです。温暖な気候、リーズナブルな物価、安定した経済成長と不動産価格上昇、さらにマレーシア通貨リンギットの伸び代など多くの魅力を秘めていることから、興味をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、マレーシア不動産と日本とで異なる点を中心に、①外国人の不動産購入における権利と規制、②不動産取引の違い、③不動産購入の流れ、という3つのポイントを解説していきます。

マレーシア不動産の権利と規制。日本と異なるポイントは？

海外不動産購入においてまず知っておきたいのが「物件の所有権の範囲」と「外国人の不動産購入に関する規制」です。ベトナムやインドネシアといった他の東南アジア諸国に比べ、マレーシアは不動産が購入しやすいとされています。ただし、いくつか条件や規制がありますので、その点を理解しておきましょう。

所有権について

不動産を購入する場合、所有権の登記は大きく分けて以下の2パターンがあります。

① 土地と建物の所有権を取得できる場合（フリーホールド）
言葉通り、不動産の購入に際して土地と建物両方の所有権を取得・登記できるケースです。もともとマレーシアの土地はすべて州及び連邦政府といった行政が管理・所有していましたが、一部プランテーション事業のために譲渡したことで、土地に関しても永久的な権利として登記できるようになりました。

② 分譲部分（建物）の所有権のみを取得できる場合（リースホールド）
コンドミニアムなど、分譲されている建物部分の区分所有権のみ取得・登記できるケースです。土地は行政が管理・所有しており、事業者が賃借しています。30年、60年、99年の期限があり、コンドミニアムやコンドミニアムホテルの場合は、多くが99年の長期賃貸となっています。更新も可能なため、利用の実態としてはフリーホールドと大差ありません。

上記の物件の権利形態は、外国人の不動産取得に関する規制にも関わってきます。そのため、興味のあるエリアや物件がどういった権利形態で販売されているのか把握しておくことが大切です。

1. 外国人の不動産購入規制について

マレーシアでは、原則2つの規制によって外国人の不動産購入を制限しています。

① 物件価格が100万リンギット（約2,700万円）を超えていること

マレーシアで外国人は、原則として100万リンギット以上の物件取得が可能です。この原則はマレーシアの連邦政府が定めたものですが、各州政府は自治権を持つため、州によって最低購入金額や取得可能な物件の種別が異なります。
クアラルンプールであれば連邦政府直轄領のため、土地の所有権付き、建物分譲部分の所有権のみに関わらず最低購入価格は100万リンギット、
セランゴール州では外国人は土地の所有権は取得出来ない、などです。

② 物件が所在するエリアの行政から合意を得ること

マレーシアで不動産を取得するには、行政の合意を得る必要があります。行政への申請は売買契約締結後に行い、合意を得るまでに3ヶ月ほどかかります。手数料が約3万円かかるものの、1件の不動産を購入するケースで許可が下りないことはほとんどありません。

2. いよいよマレーシアでの不動産購入。日本との違いは？

マレーシアの不動産購入において、日本と大きく異なる点をご紹介します。

不動産の仲介手数料について法律上の取り決めがない

日本で不動産を売買する場合、不動産仲介業者は定められた上限のなかで売主・買主の双方から仲介手数料を受領できます。一方、マレーシアでは仲介手数料に関する定めがなく、商習慣に基づき売主からのみ仲介手数料を受領するケースが多くなっています。そのため、売主と直接つながりやすい現地の不動産エージェントを利用すれば、購入時の仲介手数料が不要なケースもあります。しかし、売主優位に話が進むリスクや、英語での商談といった懸念点も考慮しなければなりません。

その点、日系の不動産エージェントを利用した場合には、事前説明や物件見学時の日本語対応、2ヶ国間での取引経験に基づくサポートなどが期待できるため、安心して売買の商談が進められます。一方で、日系エージェントは現地エージェントに比べて直接に売主と交渉できない場合も多く、別途手数料が必要になる可能性が高いです。

新築物件の残代金は、建築の進捗度に合わせて都度支払い

日本で未完成の新築物件を購入する場合、まずは契約時に頭金を、取り決めがあれば中間金を、そして完成後に残金を支払って引き渡しを受ける形が一般的です。マレーシアでは、契約時に頭金を支払う点については日本と同じですが、以後は道路や躯体、ユニットの完成や水道・電気などの敷設など、建築工事の進捗段階ごとに分割で残代金を支払う必要があります。そのため、引き渡し時に合わせて残代金を用意するのではなく、建設中はある程度の資金を手元に準備しておき、支払える用意をしておく必要があります。なお、費用の発生時期や概算の金額等は建設計画に基づいて予定されているため、事前に説明を受けることができ、契約時には書面で交付を受けることが出来ます。

3. マレーシア不動産購入の流れ

最後に、マレーシアの不動産購入における全体の流れを把握しておきましょう。

1）ご希望物件のお問い合わせ
Webサイトなどを通して気に入った物件が見つかったら、エージェントに問い合わせましょう。初めてマレーシアで不動産を購入する場合は、日本語対応可能なエージェントがおすすめです。商習慣の違いなどで迷っている場合でも、日本語でサポートしてくれることでしょう。

2）物件のご見学
エージェントと相談のうえ、見学する物件を決めます。皆様のご都合に合わせて見学日を確定しますが、マレーシアの物件は世界で販売されていることから、多くの方は物件確定後、１～２週間後にはご見学に進まれます。マレーシアと日本の時差は約１時間であるため、金曜日の夜に日本を出発、月曜日の早朝に日本に帰国、という週末を生かした渡航も可能です。

3）お申し込みとご契約、弁護士の選定
気になる物件が見つかったら、不動産エージェントを通じて購入申し込み、申込金を支払います。
また、登記情報の確認、契約時の意思確認、後述する不動産取得に関する州政府への申請はすべて弁護士を通して行われるため、申込みから契約までの間（１～２週間程度）に弁護士の選定も行います。
調査新築物件であれば、通常デベロッパー（売主）が選定し、弁護士への報酬も発生しません。
契約手続きはマレーシア現地でなくとも、日本国内からテレビ電話等で弁護士と面談すれば可能です。
契約時には、契約書へのサインと頭金の支払いを行います。

4）州政府への申請を行う
売買契約が成立したら、現地の弁護士が州政府から合意を得るための申請を行います。申請から承認までの期間は3ヶ月程度です。

5）引き渡し、残代金等の支払い
未完成物件であれば工事の進捗に合わせて段階的に支払いを進め、完成物件であれば一括で残代金を支払い、物件の引き渡しを受けます。

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マレーシアは、日本人にとってロングステイ先としても投資先としても人気の高い国です。一方で、不動産購入におけるルールや商習慣が日本とは異なるため、その点をしっかりカバーしてくれる不動産エージェントを選ぶことが重要です。信頼できるパートナーを見つけて、理想の別荘を手に入れましょう。
東急リゾートでは、日本とマレーシアに拠点を持ち、日本語対応も可能な日系エージェントをご紹介しております。
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