2019年8月21日 
2024年3月27日 国内でも注目度が高まっているホテルコンドミニアムは、「自分で利用しつつ、利用しない期間はホテル客室として運用できる」という合理性が魅力の物件です。基本的にはオーナー様に利用してもらうことを前提とした不動産商品ですが、「運用できる」というポイントから、ワンルームマンションのような一般的な利回り物件と比較検討されている方もいらっしゃいます。
そこで今回は、ホテルコンドミニアムの特徴をより深く知っていただくために、利回り物件と比べた時のホテルコンドミニアムの「不得意なこと」と「得意なこと」に注目しました。理想の物件を選ぶためのひとつの基準として、ぜひお役立てください。
ホテルコンドミニアムが不得意なこと
「別荘として利用できて、使わない時期はホテルとして運用できる」という特長から、ホテルコンドミニアムを万能物件のように感じる方は多いようです。しかし、ホテルコンドミニアムを利回り物件と比較した時、以下2つの不得意分野が存在します。
その1. ペイバックで得られる収益で早期に投資資金を回収する
前述した通りホテルコンドミニアムは、オーナーが所有する客室を、利用しない期間ホテルの客室として運用することで賃料収入が得られます。しかし、その収益が全てオーナー様のものになるわけではありません。収益は運営するホテルと分け合うことになりますので、一般的な投資用不動産と比べ、オーナー様自身が得られる利益はその分少なくなります。
またホテルコンドミニアムは、所有する客室の売上に準じて収益が決定する物件以外に、ホテル全体の売上に準じてオーナー様への利益分配率が決定する物件もあります。このような物件は空室リスクが低いというメリットがある一方で、ホテルの運営実績によってはオーナー様の手に渡る収益がさらに少なくなる可能性もあります。
いずれにしても、ホテルコンドミニアムはホテルが間に入っている以上期待できる収益が一般的な投資用不動産よりも少なくなります。よって、早期に資金を回収したいと考えている方にとっては、あまり適した物件ではないと言えるでしょう。
その2. 自分の努力で利回りを改善する
ホテルコンドミニアムの物件は、ホテルの客室であることが大前提です。そのため、ホテルコンドミニアムの収益はあくまでホテルの運営状況に左右されます。より大きな収益を求めてオーナー様ご自身で積極的に集客したり、リフォームで物件に魅力を加えたりすることも出来ません。ホテルの運営がプロとして賃料を設定し、効果的な集客のためにキャンペーンを企画・実行しますが、創意工夫で不動産に魅力をつけるのが得意な方にとっては、歯がゆいときもあるかも知れません。
関連記事：【購入談あり】ホテルコンドミニアムとは？｜利回りからおすすめ施設まで徹底解説！
ホテルコンドミニアムが得意なこと
では、ホテルコンドミニアムはどういったことが得意なのでしょうか？
ホテルコンドミニアムが真価を発揮するのは、オーナー様が自分も使う別荘としての利用を前提とした時です。具体的には、以下の2つが挙げられます。
1. リゾートホテルとして気軽に利用しながら楽しめる
「今持っている現金資産を、自分たちも楽しめるホテル客室という不動産に変えて余暇をより充実させる」。これこそ、ホテルコンドミニアムが最も得意とすることです。資産をただ寝かせておくのはもったいない、自分自身が利用し楽しめる資産にしたい、と考える方にはまさにうってつけの物件でしょう。利用時はもちろんホテルとしてのサービスを受けられ、物件によってはオーナーだけの特典が用意されている場合があります。そういった物件なら毎回リゾートホテルに宿泊したのと同等、もしくはそれ以上のメリットを享受できます。
ホテルなので、一戸建てやリゾートマンションのような別荘とは異なり、利用には予約が必要になります。しかしホテルコンドミニアムのオーナーは、一般のホテル宿泊客よりも早い段階で予約ができ、物件によって異なりますが、特別料金での宿泊・施設が利用できることもあります。予約が取りにくく宿泊料が高い年末年始やお盆といったトップシーズンでも、確実かつ気軽に利用することができます。
2. 運用における手間と不安が小さい
既に不動産投資を行われている方のなかには、不動産賃貸の仲介業者や物件の管理会社との交渉・相談、入居者が変わるたびの修繕、賃料維持と空室期間を減らすためのリフォーム等に貴重なお時間や資金を割いている方も多いのではないでしょうか。ホテルコンドミニアムは、オーナー様が利用しない期間はホテル客室として運用・管理されています。当然客室の維持管理や集客などはホテルが対応してくれるので、運用における手間も非常に少なくて済みます。
ホテルとして観光客やビジネス客など幅広い宿泊客が見込めるため、空室リスクが低いのもホテルコンドミニアムの強みです。
また、仲介市場においても他物件と比較した際にこれらのメリットから”低リスクなリゾート物件”として一定の需要が期待できるといえるのではないでしょうか。
ホテルコンドミニアムの最大のポイントは、利用と運用の両立を実現する「自由度の高さ」
さて、ここまでホテルコンドミニアムの不得意な点と得意な点をご紹介しました。そのうえでぜひお伝えしたいのは、ホテルコンドミニアムの最大の特徴は利用と運用の両立を実現する「自由度の高さ」であるということです。
もしオーナー様や家族、友人が頻繁にホテルコンドミニアムを訪れて利用するのであれば、自分たちが楽しむための資産としてより活用できていることを意味します。一方、あまり自分たちで利用できなかった場合はその分ホテル客室として物件を提供できる日数が増えるため、収益アップにつながります。
自己利用と収益獲得の切り替えについても全く手間がかからず、タイミングも自由です。通常、自分たちが使っていたマンションや家を賃貸に出そうとしたら、片付け、リフォーム、不動産仲介業者との交渉といった手間が発生します。逆に賃貸に出していた家を自分たちで使いたいと思っても、いきなり賃借人を追い出すわけにはいきません。賃借人が出ていくか契約が終了するまで、タイミングを待つことになります。その点、ホテルコンドミニアムは自分が利用したい期間の予約を取ればいいだけ。自由度が高く、面倒な手間が一切ないのが嬉しいですね。
ご自身のライフプランやライフステージに合わせて、柔軟に自己利用と運用が選べる自由度の高さ。これこそがホテルコンドミニアムのユニークかつ最大の魅力なのです。
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いかがでしたか？
今回は、利回り物件と比較して考えた場合のホテルコンドミニアムが持つ不得意な面と得意な面をご紹介しました。ホテルコンドミニアムは自己利用と収益獲得の双方が実現する物件です。しかし、運用について考えた時、注目すべきなのは利回りや売却益だけではありません。運用にかかる手間、空室リスク、ご自身の利用のしやすさなど他にも検討すべき要素がたくさんあります。
ホテルコンドミニアムの持つ不得意なことと得意なこと、これらの特徴が自分たちのライフスタイルにふさわしい魅力を備えているのか、といった点を検討されることをおすすめします。このほかにもホテルコンドミニアムの特徴をご紹介しておりますので、「もっと知りたい」という方は是非ご覧ください。
利用面についてもっと知りたいという方は
「【ホテルコンドミニアムとは？】『別荘』としての魅力と利用方法をご説明します」で、
運用面についてもっと知りたいという方は
「【ホテルコンドミニアムとは？】『ペイバック』の種類と仕組みについてご説明します」でより詳細にご説明しております。
